O processo de compra e venda de um imóvel geralmente se inicia com a elaboração e assinatura de uma promessa de compra e venda, instrumento que garante a realização do negócio para ambas as partes. Este documento deve ser assinado pelos interessados e, posteriormente, recomenda-se que seja efetuado o reconhecimento das assinaturas.
Após esta etapa, o próximo passo é o de escrituração. Em breves linhas, a escrituração é a oficialização do contrato de compra e venda, documento que deverá ser apresentado ao Registro de Imóveis. Em posse da escritura pública de compra e venda, o comprador/vendedor deve se dirigir até o Registro de Imóveis competente e realizar o seu registro junto à matrícula do imóvel, objeto do contrato. Caso esta etapa não seja efetivada, para efeitos legais, a propriedade permanecerá no patrimônio do vendedor do bem.
Acontece que, em muitos casos, não é possível a realização da escritura pela falta de assinatura do vendedor, como, por exemplo, por não saber de sua localização, por sua recusa, pela sua morte, etc. E, neste ponto, surge o seguinte questionamento: o que deve ser feito se o vendedor não assinar a escritura de compra e venda do imóvel?
Segundo o Código Civil:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Tal previsão é designada por ação de adjudicação compulsória. Onde que, é necessário requerer a um juiz, por meio de uma ação judicial própria, que o vendedor, herdeiros ou representantes, sejam obrigados a assinar a escritura pública de compra e venda. E se, ainda assim, houver recusa, o juiz poderá suprir essa obrigação, reconhecendo o direito do comprador.
Importante destacar os requisitos deste tipo de ação, quais sejam:
Existência de instrumento particular de compra e venda;
Comprovação do adimplemento integral do preço;
Recusa ou impossibilidade do vendedor outorgar a escritura pública definitiva; e
Que o vendedor seja o proprietário do imóvel.
A súmula 239 do STJ revisou a determinação legal sobre a exigência de registro do contrato, de modo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
O juiz, então, proferindo sentença em favor do requerente da ação de adjudicação compulsória, respeitados os requisitos, fará também a lavratura e assinatura da carta de adjudicação, que deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis, o qual dará prosseguimento ao registro da escritura pública definitiva.
Além da supramencionada adjudicação compulsória, há o instituto da usucapião, modo de aquisição da propriedade e/ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, exercida durante prazo fixado em lei, também denominada como prescrição aquisitiva.
Estando o requerente apto a cumprir os requisitos necessários para ter direito a mover qualquer uma das duas ações, adjudicação compulsória ou usucapião, ele deve considerar que, muito embora a ação de usucapião seja mais demorada e burocrática, nela será necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido; enquanto que, na ação de adjudicação compulsória, conhecidamente mais célere, será necessário comprovar a aquisição do bem imóvel.
Sendo necessário destacar, ainda, que o procedimento de adjudicação compulsória se dá pela via judicial, enquanto que o procedimento da usucapião poderá ser realizado tanto pela via judicial quanto pela extrajudicial, preenchidos os mesmos requisitos de comprovação.
Lembramos que a usucapião extrajudicial tem como escopo a desjudicialização e a celeridade. Sendo assim, o referido procedimento deverá ser instrumentalizado junto ao Tabelionato de Notas da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo para que certifique, por meio de ata notarial, com base em documentos e testemunhas, o tempo de posse exercido pelo interessado e a inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o imóvel e a titularidade do bem. Caso rejeitado o pedido extrajudicial, não há qualquer impedimento para ajuizamento da ação de usucapião.
Desta forma, antes de tomar qualquer atitude, recomendamos que consulte um advogado especialista em direito imobiliário, uma vez que devem ser considerados todos os aspectos particulares do caso prático, a fim de obter a melhor solução para o problema.
Por: Fabiana Pessoa e Maria Eduarda da Câmara
