O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o legítimo proprietário de um imóvel pode reivindicá-lo, em detrimento de um terceiro adquirente de boa-fé que comprou o bem com base em uma escritura falsa.
A controvérsia teve origem em uma ação proposta pelo espólio do legítimo proprietário, que buscou demonstrar a inexistência da venda do imóvel ao réu, alegando que a escritura registrada na matrícula do imóvel seria fraudulenta, de modo que pleiteava a nulidade do referido negócio jurídico com o consequente cancelamento do seu registro na matrícula do imóvel.
Ocorre que, o bem havia sido vendido pelo réu a uma terceira empresa, a qual alegou ter adotado todas as diligências necessárias para a sua aquisição. Desse modo, aduziu que havia confiado no registro do imóvel, o qual constava o réu como proprietário.
Diante disso, a fim de comprovar a inexistência do negócio jurídico, o Autor apresentou uma certidão emitida pelo Tabelionato de Notas que supostamente havia lavrado a referida escritura objeto da controvérsia. O documento certificava a inexistência de qualquer apontamento do documento em seus livros. Desse modo, o juízo entendeu que a escritura registrada era fraudulenta.
Assim sendo, as instâncias ordinárias reconheceram a inexistência da escritura pública e a anulação da transação, aplicando o artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil. Nesses termos, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afirmou que o cancelamento do registro do título aquisitivo confere ao legítimo proprietário o direito de reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Conforme disposto acima, a decisão se baseou no artigo 1.247 do Código Civil, o qual estabelece que, com o cancelamento do registro do título aquisitivo, o proprietário pode reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé do terceiro. O STJ manteve a decisão nesse aspecto, de modo que a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que a Lei 13.097/2015 não regulamenta as consequências do cancelamento de registro, o que deixa o Código Civil como a norma aplicável.
A título de elucidação, a concentração de dados na matrícula do imóvel visa facilitar e dar segurança à aquisição de imóveis, dispensando o adquirente de boa-fé do ônus de diligenciar por eventuais ações, assegurando sua posição por confiar no registro, e impedindo que lhe sejam opostos direitos que terceiros possuíam sobre o imóvel, mas não registraram.
A ministra Nancy Andrighi reiterou que os registros públicos visam assegurar a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos, entretanto, caso essa segurança não se concretize, o artigo 1.247 do Código Civil permite a retificação ou a anulação do ato, permitindo ao proprietário reivindicar o imóvel após o cancelamento do registro, independentemente da boa-fé do terceiro.
Embora a situação envolva um conflito de interesses legítimos entre partes que confiaram no registro do imóvel, o proprietário não poderia imaginar perder sua propriedade em razão da apresentação de uma escritura fraudulenta. O Código Civil, assim, oferece uma solução equilibrada, primando, inicialmente, pela proteção do legítimo proprietário.
Por fim, a ministra Nancy Andrighi enfatizou que o adquirente de boa-fé pode pleitear indenização por perdas e danos contra o réu do processo, que lhe vendeu o imóvel de forma indevida.
