A Resolução nº 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), trouxe uma mudança relevante ao permitir a venda de imóveis em inventário sem a necessidade de autorização judicial. Antes dessa alteração, qualquer alienação de imóvel exigia a obtenção do alvará judicial, após análise do juiz responsável, o que tornava o processo mais burocrático. Agora, com a nova regra, a venda pode ser feita diretamente por escritura pública, desde que sejam cumpridas algumas condições previstas no Art. 11-A da Resolução, que visam garantir a conformidade do procedimento e a proteção dos direitos dos herdeiros. São elas:
- Discriminação das despesas do inventário: é necessário listar todas as despesas do processo, incluindo impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos de cartório e outros custos necessários à conclusão do inventário;
- Vinculação do preço ao pagamento das despesas: parte ou todo o valor obtido com a venda do imóvel deve ser destinado ao pagamento das despesas mencionadas no item anterior;
- Ausência de indisponibilidade dos bens dos herdeiros ou cônjuge: não pode haver restrições judiciais que impeçam a alienação dos bens, sejam dos herdeiros ou do cônjuge sobrevivente;
- Apresentação das guias de impostos de transmissão: o inventariante deve apresentar todas as guias de impostos de transmissão devidas, com seus valores específicos, demonstrando que os tributos foram devidamente pagos;
- Estimativa dos emolumentos notariais e registrais: a escritura deve incluir uma estimativa dos custos relacionados aos emolumentos notariais e registrais, indicando quais cartórios forneceram os orçamentos para esses serviços; e
- Prestação de garantia pelo inventariante: o inventariante deve oferecer uma garantia, seja real ou fidejussória, para assegurar que o valor obtido com a venda será utilizado no pagamento das despesas do inventário.
De acordo com os parágrafos adicionais do Art. 11-A da Resolução, ainda, o pagamento das despesas do inventário, como impostos, honorários e emolumentos, deve ser feito em até um ano após a venda do imóvel do espólio, embora esse prazo possa ser reduzido por acordo entre as partes. Após a quitação dessas despesas, a garantia prestada pelo inventariante, seja real ou fidejussória, é extinta. Em que pese o imóvel vendido antes da partilha não faça mais parte da divisão de bens, ele deve ser registrado no inventário para fins de cálculo das cotas dos herdeiros e impostos devidos, sendo a venda formalmente reconhecida no processo, garantindo a transparência e a regularidade do espólio.
Destaca-se, também, que embora a venda sem alvará seja possível, a autorização judicial continua sendo uma alternativa importante, especialmente em casos de disputas entre os herdeiros. A alienação sem o alvará só pode ocorrer com a concordância unânime de todos os herdeiros. Considerando os pontos acima, portanto, fica claro que a Resolução moderniza o processo sucessório, tornando a venda de bens em inventário mais ágil, segura e com menos custos, ao mesmo tempo em que mantém a intervenção judicial quando necessário para garantir a transparência e a segurança do processo.
