Por Beatriz Vila Nova
A Lei do Inquilinato, de nº 8.245/1991, garante a renovação do contrato de locação não residencial ao locatário, ainda que seja contra o desejo do locador, visando proteger, essencialmente, a clientela e o ponto comercial construídos ao longo da vigência.
Fato é que o locatário, após anos de desempenho de atividade empresarial em um espaço alugado, poderia ficar à mercê do locador, caso frustradas as negociações amigáveis para renovação da vigência, viesse a perder o seu ponto comercial, ou, ainda, ser compelido a pagar quantia em dinheiro, conhecida como “luvas”, para ali permanecer.
Vislumbrando esta situação, a lei permite a renovação compulsória da locação, através do ingresso de ação judicial, desde que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de, pelo menos, cinco anos e que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Deverá o locatário comprovar, documentalmente, o exato cumprimento do contrato de locação em curso, através de recibos ou comprovantes de pagamento dos alugueis e encargos acessórios, tal como a quitação de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, cujo pagamento lhe cabia.
É certo, contudo, que não pode o locatário esperar o fim do prazo contratual, tendo em vista que a ação deverá ser ajuizada dentro do período de um ano até seis meses antes do término do prazo contratual.
Cumpre esclarecer, ainda, que a Ação Renovatória, não é um direito exclusivo do locatário, sendo permitido também ao sublocatário, cessionário, grupo societário da empresa locatária ou mesmo ao sócio sobrevivente, pleitearem a renovação do aluguel no âmbito judicial.
Por outro lado, cumpre esclarecer que, ainda que haja o cumprimento integral dos requisitos legais, existe situações em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato, a exemplo de haver determinação, pelo Poder Público, de realização de obras no imóvel, ou caso haja a pretendida retomada do imóvel para uso próprio, hipótese esta, contudo, em que, a rigor, será vedada a exploração no imóvel do mesmo ramo de atividade do inquilino.
É evidente que, se não existisse a proteção legal, o locador poderia, ao final da locação, exigir a devolução do imóvel, apenas para se beneficiar do ponto formado pelo inquilino, utilizando pessoalmente o imóvel no mesmo ramo de atividade ou locando-o a terceiro, prejudicando as atividades empresariais do locatário.
O direito à renovação compulsória do contrato de locação não residencial busca, portanto, proteger o locatário empresário que desenvolveu o fundo de comércio no imóvel alugado, obstando que o locador, por sua vez, tire proveito da valorização do imóvel locado.
