O lançamento da obra Coletânea de Distratos – Lei 13.786/2018, pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM, aconteceu neste mês de junho e possui uma série de artigos, de diversos autores estudiosos sobre o tema. Além disso, conta com cinco artigos que foram produzidos pela nossa equipe de Direito Imobiliário. Abaixo, seguem os artigos que foram publicados pela nossa equipe e os respectivos autores e autoras:

“O (des)equilíbrio no atual cenário de desfazimento do contrato de aquisição de imóvel. Lei dos Distratos. Proteção às construtoras ou aos consumidores?”, por Anna Gabriela Santos.

“O patrimônio de afetação, dessa vez, em prejuízo do consumidor”, por Beatriz Vila Nova.

“Cláusula penal e sub-rogação à luz do Código de Defesa do Consumidor”, por Daniel Valença.

“As repercussões da Lei 13.786/2018 sobre a retenção e o prazo para devolução dos valores no âmbito dos loteamentos”, por Pedro Estima.

“As repercussões da Lei 13.786/2018 sobre a devolução de valores no desfazimento do compromisso de aquisição de imóvel em construção sob o regime de incorporação imobiliária”, por Thiago Jacobovitz.

Por Pollyanna Veríssimo

“Não nos responsabilizamos por veículos e pertences deixados em nosso estacionamento”.  Com esta frase adentramos em estacionamentos de lojas, supermercados e shoppings. Isso é verdade? De acordo com estatística fornecida em 13/06/2019, pela Secretaria de Defesa Social do Estado de Pernambuco em seu sítio eletrônico, somente no período em maio de 2019, foram registrados 7.335 casos de roubos e furtos a pedestres, veículos, ônibus, residências, instituições financeiras e estabelecimentos comerciais. Número alarmante! Desses, vários são efetuados em estacionamentos. E de quem é a responsabilidade? Do estabelecimento comercial em reparar os danos ocorrido em seus estacionamentos, em decorrência de crime praticado por terceiros, ou de ninguém?

Sobre tal responsabilidade, o Superior Tribunal de Justiça – STJ nos idos 1995 editou a súmula 130, a qual dispõe o seguinte: “A empresa responde, perante o cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo ocorridos em seu estacionamento.” Note-se que tal súmula não esclarece se o estacionamento deve ser pago ou gratuito, aberto ou fechado, para fixar que a responsabilidade do estabelecimento pelo ressarcimento do prejuízo decorrente de roubo ou furto esteja configurada.

Assim, de forma geral, a regra era até o mês passado, de que independentemente daquela famosa plaquinha existente em diversos estacionamentos vinculados a estabelecimentos comerciais, em ocorrendo tais fatos, era certo que o cliente/vítima espera a respectiva reparação civil. Apesar de ser assunto sumulado, as decisões nos juízos inferiores e até mesmo no próprio STJ era bastante destoante, que entre si não haviam chegado a um consenso quanto à extensão da responsabilidade dos estabelecimentos comerciais e ainda se tais fatos poderiam ou não serem considerados como caso fortuito ou ato de terceiro, e por consequência, excludentes de responsabilidade do estabelecimento.

Todavia, no último mês de maio, novamente o STJ ao julgar um processo, negou provimento ao referido recurso, elidindo a divergência existente entre suas turmas, no sentido de firmar o entendimento de que o estabelecimento comercial não pode ser responsabilizado pelos prejuízos decorrentes de assalto à mão armada ocorrido em seu estacionamento, quando for ofertado como mera cortesia gratuita a seus clientes, localizado em área aberta e de livre acesso, considerando tal ocorrência como caso fortuito externo, e, por isso, sem qualquer responsabilidade a ser atribuída ao estabelecimento comercial, levando em conta ainda o dever de guarda do proprietário e da obrigação estatal de segurança.

Importante esclarecer que o mesmo raciocínio não foi aplicado para os casos ocorridos dentro de estacionamentos de grandes shoppings centers e hipermercados, “pois ainda que gratuitos, ao oferecerem estacionamento respondem pelos assaltos à mão armada praticados contra os clientes quando, apesar de o estacionamento não ser inerente à natureza do serviço prestado, gera legítima expectativa de segurança ao cliente em troca dos benefícios financeiros indiretos decorrentes desse acréscimo de conforto aos consumidores”.

Portanto, após a delimitação da responsabilidade, a reparação dos danos depende do tipo de estacionamento, a que título foi ofertado, da localização e, sobretudo, de quem o oferece.

Pollyanna Veríssimo (Advogada do Coelho & Dalle Advogados)

Por Felipe Medeiros

No dia 24 de maio de 2019, a Ministra Carmem Lúcia deferiu medida liminar para suspender os efeitos do acórdão proferido pelo Tribunal Regional do Trabalho da Quarta Região, que autorizava o desconto nos salários dos empregados da contribuição sindical e o respectivo repasse à entidade sindical.

No caso em questão, o Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região reconheceu a validade e eficácia da autorização de descontos a título de contribuições sindicais definidas em Assembleias de classe, determinando que a empresa efetuasse o desconto e repasse à entidade sindical, de todos os seus empregados, filiados ou não ao sindicato.

Apesar da Reforma Trabalhista (lei 13.467/2017), no artigo 611-B, inciso XXVI da CLT, declarar a ilicitude de norma coletiva que implique em supressão ou redução da “liberdade de associação profissional ou sindical do trabalhador, inclusive o direito de não sofrer, sem sua expressa e prévia anuência, qualquer cobrança ou desconto salarial estabelecidos em convenção coletiva ou acordo coletivo de trabalho”, alguns Sindicatos promoveram assembleias extraordinárias, com o intuito de deliberar, em tal ato, a aprovação e cobrança de contribuição sindical para toda a categoria.

Contudo, o Supremo Tribunal Federal julgou Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI 5794), decidindo que tal contribuição, a partir da Reforma Trabalhista, seria facultativa, mediante prévia e expressa manifestação do empregado.

Foi justamente com base no julgamento da ADI 5794 que a Min. Carmem Lúcia determinou a suspensão da decisão do TRT da 4ª Região, em razão de uma possível divergência com a decisão tomada pelo STF, e mais, por entender que cabe ao  trabalhador decidir sobre desconto de contribuição sindical, e não a assembleia de classe.

Ainda segundo essa decisão, é necessária, para fins de cobrança da contribuição, a prévia e expressa anuência do empregado que manifeste interesse em contribuir com o Sindicato que o representa, de forma que ninguém é obrigado a filiar-se ou manter-se filiado a sindicato, e ainda que a imposição de contribuição por todos os integrantes de determinada categoria, independente de ser associado ou não, viola a liberdade de associação sindical prevista no artigo 8º da Constituição Federal.

Neste sentido, apesar da liminar deferida pela Min. Carmem Lúcia só ter eficácia entre as partes daquele processo, é um indicativo da posição a ser tomada pelo Supremo Tribunal Federal nos inúmeros processos que versam sobre este mesmo tema.

Por Ana Carolina Lessa

Ultimamente, muito se tem ouvido falar, no Brasil, sobre Recuperação Judicial. Grandes empresas, dos mais diversos ramos, estão se socorrendo dos comandos previstos na Lei n° 11.101/2005, que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária.

Deveras, mesmo se tratando de um remédio jurídico amargo, a Recuperação Judicial tem se mostrado como uma segunda chance para as empresas em crise, isso porque, ninguém sério monta ou gere uma empresa para quebrar ou dar calote, mas, eventos indesejados às vezes acontecem e fazem parte da vida empresarial.

Nesse compasso, o instituto da Recuperação Judicial possibilita as tratativas negociais entre os credores e a empresa devedora, visando a adequar os interesses contrapostos, principalmente porque o plano de recuperação da empresa, aprovado em Assembleia Geral de Credores, implica, via de regra, em novação da dívida.

A “extinção das obrigações” decorrentes da homologação do plano de recuperação judicial, também chamada de novação recuperacional, encontra-se condicionada ao efetivo cumprimento de seus termos. Não implementada a condição resolutiva, por expressa disposição legal, “os credores terão reconstituídos seus direitos e garantias nas condições originariamente contratadas” (art. 61, § 2º, da Lei n° 11.101/2005).

Sobre as garantias ofertadas aos credores e existentes quando da formulação do pedido recuperacional, o art. 59, caput, da Lei n° 11.101/2005, é expresso em preservá-las, o que possibilita ao respectivo credor exercer seus direitos contra terceiros garantidores e impõe a manutenção das ações e execuções promovidas contra fiadores, avalistas ou coobrigados em geral, a exceção do sócio com responsabilidade ilimitada e solidária. Salvo se, de modo diverso ficar estabelecido no plano de recuperação judicial, como possibilita a parte final do § 2º, do art. 49, da Lei n° 11.101/2005.

Desta forma, viabiliza-se a inserção, no plano recuperacional, de cláusula que preveja a supressão de garantia – seja real ou fidejussória – em nome da recuperanda e/ou de seus sócios. E, uma vez aprovado o plano, como parte integrante das tratativas negociais, a referida cláusula vincula a todos os credores, indistintamente.

Assim decidiu, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial n° 1.700.487/MT, dando um grande passo para viabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira do devedor, sem, contudo, desproteger o credor, que poderá requerer a falência da empresa, caso esta descumpra com o seu plano de recuperação judicial (art. 61, da Lei n° 11.101/2005).

por Gabriela de Sá

 

 

No último dia 24 de abril de 2019, foi publicada a Lei nº 13.818/2019, que altera dois importantes artigos da Lei das Sociedade Anônimas (Lei das S.A. – nº 6.404/1976), relativos à obrigação de publicação de demonstrações financeiras e demais avisos aos acionistas.

De acordo com a redação original do artigo 289 da Lei das S.A., todas as publicações previstas na Lei deveriam ser feitas, pela companhia, em jornal de grande circulação e no órgão oficial da União ou do estado/Distrito Federal, sempre observada a localidade da sede da companhia. A legislação não trazia maiores detalhes sobre o teor dessas publicações, sendo recorrentes as discussões interpretativas quanto à forma válida de atender ao dispositivo legal, a exemplo da possibilidade de publicação de demonstrações financeiras resumidas – há de se notar que os custos de publicação de documentos extensos são altos.

O artigo 1º da Lei nº 13.818/2019 resolve essa questão e passa a prever expressamente a obrigatoriedade de publicação das demonstrações financeiras de forma resumida, contendo, “no mínimo, a comparação com os dados do exercício anterior, informações ou valores globais relativos a cada grupo e a respectiva classificação de contas ou registros, assim como extratos das informações relevantes contempladas nas notas explicativas e nos pareceres dos auditores independentes e do conselho fiscal, se houver”.

Além disso, a nova Lei retira a obrigatoriedade de publicação em diário oficial, limitando-se apenas a jornal de grande circulação da localidade da sede da companhia, bem como publicação na edição digital do jornal, com a devida certificação de autenticidade do documento. Contudo, cabe destacar que tais disposições referentes às publicações apenas entrarão em vigor a partir do dia 1º de janeiro de 2022. Outra importante mudança implementada  pela Lei n º 13.818/2019, em seu artigo 2º, foi a alteração de um dos requisitos para a aplicação do benefício do artigo 294 da Lei das S.A.

Segundo a redação original deste dispositivo, a companhia de capital fechado com menos de 20 acionistas e patrimônio líquido de até R$ 1.000.000,00 não estaria obrigada a publicar as demonstrações financeiras e o relatório dos administradores, e estaria autorizada a convocar seus acionistas para assembleia-geral por meio de anúncio entregue, com aviso de recebimento – dispensando, assim, a publicação da convocação.Porém, em razão do artigo 2º da nova Lei – que, diferentemente do artigo 1º, entra imediatamente em vigor –, as companhias com patrimônio líquido de até R $ 10.000.000,00 passam a ser contempladas por tais regras desburocratizantes, desde que obedecido também o requisito de ser constituída por até 20 acionistas.

Dessa forma, a Lei nº 13.818/2019 representa um importante avanço com vistas à desburocratização e redução dos gastos inerentes a esse complexo regime ao qual as sociedades anônimas estão sujeitas, sem que isso acarrete impactos negativos em prejuízo à fiscalização das companhias pelos seus acionistas.

 

Por Márcia Dias

A centralização de atividades administrativas entre empresas que compõem o mesmo grupo econômico é um modelo de gestão que vem sendo cada vez mais adotado no país, principalmente entre atividades relacionadas aos setores de contabilidade e de RH das companhias. A sistemática permite que determinadas operações sejam concentradas em apenas uma das empresas do grupo, havendo o posterior rateio dos respectivos custos entre as demais beneficiadas.

Os principais motivos para a adoção desse modelo de gestão são a redução de custos operacionais e a melhoria de serviços com a padronização das atividades, benefícios que sempre são perseguidos por qualquer companhia. Apesar disso, a estratégia merece atenção para a sua implantação, especialmente quanto aos cuidados necessários para se evitar um desarrazoado aumento da carga tributária suportada pelas empresas.

A atenção se faz necessária porque, caso não sejam cumpridos diversos requisitos exigidos pelo Poder Público sobre o tema, a centralização das atividades pode ser erroneamente entendida como uma prestação de serviço realizada pela empresa centralizadora. Assim, os valores recebidos pelo rateio dos custos poderiam ser considerados como receitas passíveis de incidência dos tributos federais, além do imposto municipal sobre serviços (ISS).
As decisões mais atuais sobre o tema vêm consolidando o entendimento de que, para que se configure a centralização das atividades administrativas, afastando a possibilidade de prestação de serviço, é necessário que os critérios de rateio sejam razoáveis, objetivos e estejam previamente formalizados em um contrato entre as empresas envolvidas. Além disso, a concentração não pode ser estendida à atividade-fim da companhia, mas apenas às atividades-meio, e os custos a serem rateados deverão ser apenas de despesas necessárias, normais e usuais, devidamente comprovadas e pagas.

A empresa centralizadora ainda deve contabilizar as parcelas a serem ressarcidas no rateio como direitos de créditos a recuperar, assim como manter uma escrituração destacada dos atos relativos às atividades centralizadas que estejam vinculadas ao posterior rateio das despesas administrativas.

Cumprindo-se todos os requisitos exigidos para tanto, de forma a restar evidenciado que o modelo de gestão adotado se caracteriza como uma centralização de atividades-meio, os valores decorrentes do rateio de custos e despesas poderão ser dedutíveis do IRPJ, nos casos em que couber, bem como não irão compor a base de cálculo da contribuição ao PIS e da COFINS daquela que receber a quantia rateada.

Considerando que são diversos os requisitos exigidos pela Receita Federal do Brasil para que a operacionalização da centralização de atividades não seja descaracterizada como tal, além de ser significativo o risco tributário de um eventual e equivocado entendimento de que o modelo se refere a uma prestação de serviço, as empresas envolvidas na operação devem sempre avaliar se os procedimentos adotados estão de acordo com as exigências do Poder Público, de forma a evitar surpresas com autuações na esfera federal ou municipal.

Por Beatriz Vila Nova

Depois que foi regularizada pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, em 27 agosto de 2018, muito se tem falado sobre essa modalidade de investimento, tanto pelas construtoras e administradoras hoteleiras, que dão corpo a estas operações, quanto pelos investidores, que fomentam e financiam este tipo de negócio.

Mas, afinal, o que são condo-hotéis? Regularizada pela Instrução de nº 602 da CVM, essa modalidade de negócio nada mais é do que uma oferta pública de contratos de investimento coletivo no ramo da hotelaria.

Nesta modalidade de operação, o empreendimento hoteleiro contará com unidades independentes entre si, administradas por uma operadora hoteleira. Os investidores que adquirem uma unidade autônoma entregam-na para a administração da operadora hoteleira, recebendo, em contrapartida, rendimentos com a locação/venda de diárias de todas as unidades, ainda que a sua, especificamente, não tenha sido ocupada.

Ou seja, as quantias recebidas por todo o empreendimento serão mensalmente distribuídas aos investidores, proporcionalmente aos lucros que todo o empreendimento obteve, devendo ser repassadas ainda que nem todas as unidades tenham sido totalmente ocupadas naquele período.

Na visão do empresário, a Instrução da CVM que, finalmente, regularizou essa modalidade de negócio já tão utilizada, principalmente no exterior, trouxe mais segurança jurídica à operação, que antes ficava descoberta. Ao passar a regularizar o assunto, a CVM estabeleceu a taxa de fiscalização correspondente ao percentual de 0,64% do valor da oferta, a ser cobrada pela própria CVM, bem como trouxe o procedimento que deverá ser seguido em negócios dessa natureza, de forma mais clara e objetiva, permitindo que o investidor saiba exatamente os seus poderes e limitações.

Além disso, é importante ressaltar que, desde a entrada em vigor da referida Instrução, todas as ofertas registradas na CVM podem ser oferecidas tanto para investidores qualificados (que têm patrimônio investido maior ou igual a R$ 1 milhão), quanto para os demais investidores. Essas mudanças promovem a ampliação do acesso de incorporadoras e operadoras hoteleiras ao mercado de capitais brasileiro, tendo em vista que as exigências feitas anteriormente limitavam o público-alvo das ofertas de condo-hotéis.

Neste cenário, portanto, ganham o investidor, que poderá avaliar se é possível esperar retorno positivo da sua aplicação, a incorporadora e a operadora hoteleira, que terão mais segurança jurídica nas suas operações, e, por fim e principalmente, o mercado imobiliário, que vê o reaquecimento do setor ser cada vez mais uma realidade.

Por Daniel Valença

A Lei de nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, gerou modificações no Código Civil (Lei de nº 10.406/02) e na Lei de Registros Públicos (Lei de nº 6.015/73), alterações estas que romperam com o modelo clássico de propriedade, regulamentando a chamada “Multipropriedade”, conhecida, em inglês, pelo termo “Time Sharing”.

Neste modelo de operação, em que cada adquirente terá uma fração de tempo para o uso e gozo, de forma alternada, o imóvel deverá ser organizado por um administrador escolhido periodicamente, conforme disposto na Convenção do Condomínio, documento em que, como em qualquer modelo de condomínio, serão regulamentadas todas as regras sobre a utilização, manutenção, limpeza e conservação sobre o empreendimento.

Essa parece ser a solução para as famílias que possuem imóveis, conhecidos por serem “casas de veraneio”, em que apenas há a utilização do imóvel durante alguns períodos do ano. Neste cenário, uma das grandes vantagens para o consumidor é a considerável redução de custos, pois cada multiproprietário deve responder apenas pela quantidade de fração de tempo a que lhe é devida, dividindo, por conseguinte, os custos do imóvel com os demais proprietários.

Em outros estados do Brasil, a exemplo de São Paulo, já é possível identificar diversos imóveis com essas características, no entanto, em Pernambuco, este modelo de operação ainda está engatinhando, mas já é possível observar algumas empresas investindo na construção de imóveis, para atender essa demanda de mercado que, muito, em breve, ganhará mais espaço.

Por Débora Costa

Recentemente, em 11 de abril de 2019, com a nova iniciativa do Ministério do Meio Ambiente, o Decreto Federal nº 6.514/2008, que estabelece o processo administrativo ambiental em âmbito federal, foi alterado pelas disposições do Decreto Federal nº 9.760/2019, o qual tem por finalidade promover maior celeridade ao cumprimento de penalidades e reduzir a arrecadação com multas na área ambiental.

Dentre as consolidações da novel redação, destaca-se a criação do Núcleo de Conciliação Ambiental, que integrará a estrutura do órgão ou da entidade da administração pública federal ambiental responsável pela lavratura dos autos de infração. A nova estrutura, em suas prerrogativas, poderá convocar audiências de conciliação e “apresentar as soluções legais possíveis para encerrar o processo, tais como o desconto para pagamento, o parcelamento e a conversão da multa em serviços de preservação, melhoria e recuperação da qualidade do meio ambiente” (art. 98-A, §1º, b).

Porquanto o Decreto Federal nº 9.760/2019 estabeleceu a previsão de descontos de 40%, 50% e 60% sobre o valor da multa, os Núcleos de Conciliação Ambiental terão atuação crucial para evitar que as infrações administrativas gerem sanções pecuniárias de grande vulto, tendo em vista a prerrogativa de o Núcleo propor os referidos descontos e parcelamentos, de forma preliminar, acerca da penalidade de multa, ou seja, possibilitando a conclusão do processo administrativo de forma célere, além da já conhecida viabilidade da conversão da penalidade pecuniária em investimentos em favor do meio ambiente.

É verdade que o Programa de Conversão de Multas Ambientais, estabelecido pelo Decreto Federal nº 9.179/2017, já havia possibilitado a conversão de multa em investimentos em sustentabilidade quando de penalidades pecuniárias. No entanto, considerando que a conversão não admite investimento menor do que o valor da multa convertida e que, a partir da criação do Núcleo de Conciliação Ambiental, os descontos para pagamento das penalidades são possíveis ainda em sede de conciliação, certa é a perspectiva de encerramento preliminar do processo administrativo-ambiental, com a redução do valor da multa ou conversão da penalidade, a partir de acordo com a Administração Pública.

 

Por Henrique Quaresma

Num processo licitatório, a fixação do preço unitário ocorre na fase interna do certame, quando a Administração Pública contrata a execução de obra ou de serviço por preço certo de unidades determinadas, diferenciando-se do preço global, que representa o valor total que está sendo ofertado pelo licitante. Dessa forma, a elaboração das planilhas de preços unitários busca tornar mais objetiva a avaliação das propostas apresentadas.

Nesta toada, com vistas a conferir maior segurança jurídica às tratativas que antecedem a celebração de contratos, o ordenamento jurídico brasileiro institui a regra de que a proposta vincula o proponente, o que é reforçado pelo Decreto nº 5.450/05, responsável por regulamentar o pregão eletrônico no âmbito da Administração. O mencionado Decreto estabelece que cabe ao licitante interessado em participar do certame licitatório responsabilizar-se formalmente pelas transações efetuadas em seu nome, assumindo como firmes e verdadeiras suas propostas e lances, motivo pelo qual o erro no preenchimento da planilha de preços unitários poderia ensejar a sua desclassificação.

No entanto, em que pese o exposto alhures, no dia 16 de abril de 2019, em Sessão Extraordinária realizada pelo Tribunal de Contas da União – TCU, por meio do Acordão de nº 898/2019, consolidou-se o entendimento de que erros no preenchimento da planilha de preços unitários não são suficientes para a desclassificação do licitante no certame, desde que a planilha possa ser ajustada sem que ocorra a majoração do preço global ofertado.

Portanto, o presente Acórdão vai de contra aos diversos entendimentos jurisprudenciais de que a proposta vincula o proponente, sobretudo, nos casos em que o Edital prevê que não admitirá erros, razão pela qual fica evidente, nesta recente manifestação do TCU, a relativização do princípio da vinculação ao instrumento convocatório em face da supremacia do interesse público.