A Lei nº 14.382, editada em junho de 2022, dentre outros aspectos, ocupa-se de desburocratizar o excessivo risco ao comprador em responder por dívidas imobiliárias do antigo proprietário, diante de pendência não registrada na matrícula, conforme inclusão do parágrafo 2º ao art. 54 da Lei nº 13.097/2015.

Em linhas breves, ao passar a exigir somente as documentações referentes ao pagamento dos impostos (IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de quaisquer Bens ou Direitos) e a certidão de matrícula atualizada do imóvel, eliminando a obrigatoriedade de apresentação das certidões negativas das esferas federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e de família do vendedor, a norma diminui a burocracia e os gastos nas transações imobiliárias, fornecendo mais segurança àquele comprador de boa-fé, uma vez que este somente obriga-se a compensar as dívidas do antigo proprietário, ora vendedor, se estas já se encontrarem registradas na matrícula do imóvel.

Assim sendo, o adquirente apenas precisa observar se existe algum registro, em referência às pendências jurídicas do vendedor, a partir da matrícula do bem imóvel. Ressalta-se que o responsável pelo referido registro é o terceiro que move a ação contra o vendedor do imóvel, antigo proprietário.

Concomitantemente, ainda em referência ao assunto abordado, a nova lei acaba por não só reforçar a proteção à boa-fé, mas também por contemplar decisão a assunto que tinha constante abordagem no âmbito judiciário, evitando, de certa forma, a judicialização de questões entre credores dos proprietários anteriores e os novos donos.

Contudo, importa ponderar que ainda permanece a relevância da emissão das referidas certidões negativas no processo de aquisição de um imóvel, a fim de sanar quaisquer questionamentos que possam aparecer no decorrer do processo, como também no futuro, uma vez que, apesar de não serem mais exigidas, permanece ao judiciário o critério de aplicação – ou não – da nova lei nos atuais trâmites de aquisição. Afora que a auditoria, a partir das certidões negativas do vendedor, de um modo geral, é um mecanismo essencial à negociação.

Portanto, entende-se a nova legislação como de considerável importância à renovação dos negócios imobiliários, assumindo um papel preponderante em proteger os compradores de imóveis de boa-fé. Todavia, ainda que a nova lei venha a ser bem recebida pelo judiciário, as diligências que visem avaliar a situação jurídica das negociações para aquisição de imóveis devem ser mantidas.

Confira a legislação na íntegra: Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022.

-Equipe do Direito Imobiliário

Sendo uma dúvida muito recorrente no âmbito do Direito Civil, a questão foi novamente ratificada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, conforme recente decisão nos autos do julgamento do Recurso Especial 1.864.878/AM. Afinal, qual é a via adequada para que o comprador de um imóvel locado tome posse do bem?

Inicialmente, é importante destacar que a divergência doutrinária e jurisprudencial se estabeleceu considerando que a alienação do imóvel pelo locador durante a vigência da relação locatícia não extingue, de imediato, o contrato de locação firmado originalmente, que continuará existindo e possuindo validade.

Levando esse contexto em consideração, ressalta-se que o ordenamento jurídico brasileiro prevê duas alternativas para o comprador, quais sejam: manter-se inerte e sub-rogar-se no contrato de locação, dando continuidade à relação locatícia, ou a denunciação do contrato de locação, extinguindo-o.

Nesse sentido, é importante esclarecer que, caso não possua interesse na manutenção da relação locatícia, o adquirente do imóvel poderá, no prazo de 90 (noventa) dias, promover a denunciação do contrato de locação, excetuando-se os casos em que a locação for por tempo determinado e o instrumento contratual possuir cláusula de vigência em caso de alienação, consoante estabelecido pela inteligência do artigo 8° da Lei 8.245/91, conhecida como Lei de Locação.

Dessa forma, cumpre elucidar que a denunciação do contrato é uma das espécies de extinção unilateral do instrumento contratual por iniciativa extrajudicial de um dos contratantes, a qual se dá mediante simples declaração de vontade, configurando um direito potestativo do proprietário do imóvel. Assim, da interpretação conjunta do artigo 8° da Lei de Locação com o artigo 473 do Código Civil, compreende-se que basta a notificação extrajudicial do locatário, para que seja dado início ao prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel por parte do inquilino.

Por outro lado, nas hipóteses em que o comprador deixar transcorrer o prazo para denunciação do contrato previsto no artigo 8° da Lei de Locação, presume-se que houve a concordância tácita do comprador na manutenção da relação locatícia, ao passo que o comprador assume a posição do locador, resultando na sub-rogação de todos os seus direitos e deveres. Cabe, ainda, frisar que a sub-rogação é um instituto do Direito Civil que está expressamente disposto Código Civil de 2022, e que consiste, em poucas palavras, na substituição de um dos sujeitos da relação jurídica obrigacional, o que, no caso em comento, consiste na substituição do locador original pelo comprador.

Portanto, levando em consideração todo o exposto, é mister enfatizar que, nas hipóteses em que tenha transcorrido o prazo legal de 90 (noventa) dias sem que ocorra a desocupação do imóvel por parte do locatário, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a via processual adequada para que o comprador tome posse do imóvel é a ação de despejo, em detrimento da ação de imissão na posse. Isto ocorre pois, conforme já mencionando neste artigo, a regra geral é de que a relação locatícia continuará existindo entre o comprador e o locatário original, salvo expressa manifestação contrária por parte do adquirente, e, de acordo com o artigo 5° da Lei de Locação, independente do fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel locado é sempre a de despejo.

Se há um consenso entre a comunidade jurídica brasileira, é de que o sistema judiciário está congestionado e deve ser desafogado. Boa parte do gargalo consiste na morosidade da fase executória processual, seja de título judicial ou extrajudicial. Segundo dados do CNJ, mais de 40 milhões de processos em andamento no Brasil são execuções ou cumprimentos de sentença, excedendo a marca de 50% da totalidade das demandas judiciais em curso.

No atual cenário, os processos executórios duram, em média, o triplo de tempo em relação aos de conhecimento, o que escancara a ineficiência dos meios satisfativos comumente explorados pelos credores, bem como o considerável êxito de devedores que optam por evadir-se de seus compromissos já discutidos perante juízo.

Diante da realidade posta, algumas alternativas vêm sendo propostas com a finalidade de dirimir o contingente processual e fazer valer o princípio da duração razoável para a solução integral de mérito, incluída a atividade satisfativa, disciplinado no artigo 4º do Código de Processo Civil. Duas delas serão tratadas no presente texto: a proposta de desjudicialização da execução civil e o SNIPER (Sistema Nacional de Investigação Patrimonial e Recuperação de Ativos).

A discussão ao redor da desjudicialização ganhou força com o projeto de lei nº 6.204/2019, de iniciativa da senadora Soraya Thronicke, e foi pauta de sessão de debate entre os demais senadores recentemente, em maio de 2022. A proposta baseia-se na ideia de que o tabelião de protesto passaria a exercer a função pública de execução de títulos executivos judiciais e extrajudiciais, outorgando um profissional de direito também concursado. A fiscalização ainda ficaria ao encargo do Poder Judiciário.

Legitimada por figuras proeminentes do Direito nacional, como os professores Flávia Pereira Ribeiro e Joel Dias Figueira Júnior, além do Ministro do Superior Tribunal de Justiça Humberto Martins, a desjudicialização é ferramenta ativa em muitos ordenamentos jurídicos estrangeiros e atende à Meta 16 dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) estabelecidos pelas Nações Unidas na Agenda 2030. Segundo o ministro do STJ: “O direito brasileiro já conta com uma experiência exitosa na execução extrajudicial em certas matérias, como na arbitragem e na execução fiscal administrativa. Em contrapartida, temos o gargalo da execução civil brasileira, tradicionalmente submetida apenas à atividade jurisdicional estrita e expressa por elevados números de processos.”

Em Portugal e na França, por exemplo, existe a figura do agente de execução, ator principal da desjudicialização e promovedor dos atos executórios, podendo ser exercida por profissionais liberais e agentes privados que atuam sob a fiscalização de associações de classe e do Poder Judiciário.

No referido projeto brasileiro, há a intenção de incorporar função análoga à figura do tabelião. Daí, inclusive, insurge o questionamento quanto à inutilidade de transferir os atos executórios e, ao desafogar o sistema judiciário, congestionar os cartórios no Brasil. A atribuição da função de agente de execução a players privados, solução adotada por França e Portugal, seria uma saída viável ao ordenamento nacional, já que o contingente cartorário também seria ineficiente sem auxílio externo e, obviamente, mantendo a fiscalização pelo judiciário.

Quanto ao Sniper , lançado em agosto de 2022 pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Sistema Nacional de Investigação Patrimonial e Recuperação de Ativos é parte do Programa Justiça 4.0, encabeçado pelo ministro do Supremo Tribunal Federal Luiz Fux, e que busca incorporar cada vez mais a inovação e tecnologia ao judiciário brasileiro e promover mais eficiência, acessibilidade e transparência, sendo certo que o SNIPER chegou para transformar o trâmite atual dos processos executórios que conhecemos.

Lançado com o apoio do TSE, STJ, Conselho da Justiça Federal (CJF), Receita Federal (RF) etc., trata-se de uma ferramenta unificada de busca de bens, que centraliza e informa detalhadamente ao magistrado solicitante informações societárias, patrimoniais e financeiras que poderiam passar desapercebidas em mera análise documental, tornando possível a identificação dos grupos econômicos e relações entre as partes devedoras.

O SNIPER engloba todas as ferramentas anteriormente utilizadas pela parte credora (BacenJud, SisbaJud, RenaJud, etc.) a fim de obter a satisfação de seu direito por meio da busca de bens e ativos financeiros do devedor. É uma tentativa do próprio judiciário de facilitar o cumprimento de sentenças e títulos extrajudiciais, fornecendo ao detentor do direito líquido e exigível a perspectiva concreta de êxito material, assegurando-lhe o acesso a ativos que garantem isso, consequentemente tornando mais difícil a vida de devedores que buscam prolongar ou sequer cumprir com suas obrigações.

A pesquisa unificada deve ser requerida pela parte interessada no impulsionamento do processo, e depende do deferimento do juízo em questão, com uma decisão de quebra de sigilo bancário. Após o lançamento da ferramenta, o CNJ disponibilizou um curso on-line aos servidores, para que se capacitem e se habilitem ao uso do SNIPER. Até o presente momento, em outubro de 2022, ainda não há jurisprudência de deferimento de uso do SNIPER. A perspectiva, portanto, é de busca cada vez maior pelo aumento da efetividade na satisfação do direito, num menor espaço de tempo.

Em decorrência da situação de desabastecimento de alguns medicamentos no mercado brasileiro, a Câmara de Regulação do Mercado de Medicamentos – CMED publicou a Resolução CM-CMED nº 7, de 1 de junho de 2022, que dispõe sobre a liberação dos critérios de estabelecimento ou de ajuste de preços de medicamentos com risco de desabastecimento no mercado brasileiro.

A CMED, órgão interministerial responsável pela regulação econômica do mercado de medicamentos, publica e atualiza mensalmente uma lista de preços máximos permitidos para venda de todos os medicamentos que possuem registro na Anvisa, a fim de estimular a oferta de medicamentos à população e a competitividade do setor.

A Lista CMED, como é conhecida, contém o Preço de Fábrica ou Preço Fabricante (PF), que é o preço a ser praticado por fabricantes, importadores e distribuidores; o Preço Máximo ao Consumidor (PMC), isto é, o preço a ser praticado no comércio varejista por farmácias e drogarias; bem como o Preço Máximo de Venda ao Governo – PMVG, que consiste na aplicação de um desconto mínimo obrigatório, o Coeficiente de Adequação de Preço – CAP, sobre o Preço Fábrica (PF) sempre que os medicamentos constantes do rol anexo ao Comunicado nº 15/2017 ou para atender ordem judicial forem adquiridos por órgãos públicos.

Por outro lado, a CMED instituiu, por meio da Resolução nº 2, de 26 de março de 2019, os medicamentos que estão liberados dos critérios de estabelecimento ou ajuste de Preços Fábrica (PF) e de Preços Máximos ao Consumidor (PMC) – que constituem o Grupo 1 –, e os medicamentos liberados dos critérios de estabelecimento ou ajuste de Preços Fábrica (PF), mas com Preços Máximos ao Consumidor (PMC) regulados pela CMED – que formam o Grupo 2.

Na primeira fase de liberação instituída pela Resolução nº 7/2022, que teve início em 20/06/2022, foram provisoriamente inseridos até 31/12/2022, no Grupo 2 da Resolução nº 2, de 26 de março de 2019, os seguintes medicamentos que se encontravam com risco de desabastecimento no mercado brasileiro:

Sulfato de Amicacina (250 mg/ml sol inj);

Aminofilina (24 mg/ml sol inj);

Cloridrato de dopamina (5 mg/ml sol inj);

Dipirona (500 mg/ml sol inj);

Imunoglobina humana (5,0 g);

Sulfato de magnésio (10% e 50% sol inj).

Desta forma, no período de 20/06/2022 a 31/12/2022, os produtores, laboratórios, distribuidores e importadores de medicamentos não estarão obrigadas a observar, para a comercialização dos medicamentos dispostos no rol acima, os parâmetros de fixação de preços dispostos na Lista CMED para o Grupo 2 – ou seja, estarão liberados dos critérios de Preços Fábrica (PF), mas não dos de Preços Máximos ao Consumidor (PMC).

É importante destacar ainda que, para que as empresas possam realizar os ajustes nos valores dos produtos, é necessário que sejam seguidas as instruções do manual de preenchimento do Sistema de Acompanhamento de Mercado de Medicamentos – Sammed externo em relação aos medicamentos classificados como Grupo 2 da Resolução nº 2/2019.

Quanto aos medicamentos com risco de desabastecimento, a Resolução determina que a Secretaria-Executiva da CMED deverá elaborar o Relatório Técnico sobre o comportamento dos medicamentos pertencentes ao Grupo 2, previstos no artigo 12, inciso III, da Resolução nº 2/2019, trimestralmente.

Ressalta-se, ainda, que, para realização dos ajustes nos preços, qualquer pessoa física ou jurídica de direito público ou privado que atue no mercado de medicamentos deverá observar as medidas dispostas no artigo 6º da Resolução nº 2/2019, dentre as quais, destaca-se a apresentação de Relatório de Comercialização, a promoção da atualização de preços no banco de dados do Sistema Sammed sempre que houver alteração e a publicação dos preços nas mídias especializadas de grande circulação. Deste modo, as empresas produtoras de medicamentos, representantes, distribuidoras de medicamentos estarão liberadas, no período de 20/06/2022 a 31/12/2022, da observância das regras de estabelecimento ou de ajuste de preços para o rol de medicamentos divulgados, em razão do cenário de desabastecimento do mercado, devendo ser seguidas os demais regramentos normativos para o Grupo 2, previsto na Resolução nº 2 de 26 de março de 2019.

Na semana passada, foi publicada a Lei nº 14.375/22, que ampliou as hipóteses de realização de transação tributária para permitir a inclusão de débitos que são objeto do contencioso administrativo fiscal. A transação poderá ser proposta pela Receita Federal do Brasil, de forma individual ou por adesão, ou por iniciativa do próprio devedor.

A partir de sua regulamentação, os contribuintes poderão transacionar débitos ainda em discussão na esfera administrativa, antes mesmo, portanto, de sua inscrição em dívida ativa. A nova lei ainda ampliou o prazo para que os débitos sejam quitados em até 10 anos, com descontos de até 70% nos juros, multas e encargos legais.

Dentre outras inovações trazidas, a norma também passou a permitir a utilização de créditos de prejuízo fiscal e de base de cálculo negativa da CSLL para quitar até 70% da dívida, bem como a utilização de precatórios, além de esclarecer que os descontos concedidos não deverão integrar a base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS e nem da COFINS.

A nova hipótese de transação tributária ainda precisa ser regulamentada pela Receita Federal do Brasil, o que deve ocorrer nas próximas semanas.

No último dia 16/03, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu o julgamento do Tema 1.076 dos recursos repetitivos e, por maioria, vetou a fixação de honorários por equidade em causas de valor elevado.

O arbitramento de honorários por equidade, está previsto no Código de Processo Civil de 2015, reservado ao artigo 85, § 8º, aplicado em hipóteses pontuais nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo. Nestes casos, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º do mesmo artigo.

A controvérsia está centralizada na possibilidade ou não, da aplicabilidade do paragrafo 8º nos casos em que o valor da causa seja elevado, reitera-se que, o texto infraconstitucional institui apenas a aplicação da fixação pelo juiz em causas de valor inestimável ou irrisório, não se estendendo em causas de valores elevados.

Em seu voto, o ministro relator Og Fernandes explicou que o Código de Processo Civil de 2015 trouxe mais objetividade às hipóteses de fixação de honorários e que a regra dos honorários por equidade, prevista no parágrafo 8º do artigo 85, foi pensada para situações excepcionais em que, havendo ou não condenação, o proveito econômico da demanda é irrisório ou inestimável, ou o valor da causa é muito baixo. Apontou, assim, que não se deve confundir “valor inestimável” com “valor elevado”.

Votaram pela fixação da tese, além do relator, os ministros João Otávio de Noronha, Jorge Mussi, Mauro Campbell, Luís Felipe Salomão, Benedito Gonçalves, Raul Araújo e Laurita Vaz.

Abrindo a divergência o voto da ministra Nancy Andrighi, que defendeu a possibilidade excepcionalíssima de fixar honorários por equidade nas causas de grande valor em que o arbitramento não refletir o efetivo serviço prestado pelo advogado.

A divergência foi acompanhada pelas ministras Maria Isabel Gallotti e Maria Thereza de Assis Moura e pelo ministro Herman Benjamin.

Dessarte que ao aprovar a tese de vedação da fixação dos honorários por equidade em causas de proveito econômico elevado, restou determinado que, nos casos aplicáveis, deverá ser observado os percentuais previstos nos parágrafos 2º e 3º do artigo 85 do Código de Processo Civil, a depender da presença da Fazenda Pública na lide, sem extensão alguma do parágrafo 8º do artigo 85.

Portanto, nos processos em que o proveito econômico for elevado os honorários deverão seguir estritamente o posto no artigo 85 parágrafos 2º e 3º , isto quer dizer, a fixação entre dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, devendo ser observados, ainda, o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Nas causas em que a fazenda publica for parte, a fixação dos honorários observará seguir os critérios estabelecidos no 3º do artigo 85 do Código de Processo Civil, o qual elenca o percentual a ser fixado de acordo com os valores envolvidos.

À vista disso, temos que efeitos deste julgamento terão efeito vinculante e, por conseguinte, será obrigatória a observância pelas instâncias ordinárias.

O resultado do julgamento está sendo caracterizado como “vitória da advocacia”, que se organizou na defesa da aplicação literal do artigo 85 do Código de Processo Civil e levou aos autos diversos pareceres de juristas, tributaristas e especialistas em Direito Econômico e Direito Civil.

Por fim, é importante destacar que a OAB levou, também, a discussão ao Supremo Tribunal Federal, por meio de Ação Declaratória de Constitucionalidade elencada sob nº 71, objetivando a proibição, por meio do judiciário, de aplicar o artigo 85 do Código de Processo Civil fora das hipóteses literalmente estabelecidas.