Por Beatriz Vila Nova
Criados pela Lei nº 8.668/1993 e regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08, os fundos imobiliários são fundos de investimento de condomínio fechado, geridos, exclusivamente, por instituições financeiras, com o objetivo de investir em ativos imobiliários, visando garantir uma boa rentabilidade para o fundo e, portanto, retorno financeiro aos seus investidores.
Em síntese, este tipo de fundo de investimento é caracterizado por investir em dois seguimentos de ativos imobiliários: o chamado “fundos de tijolo”, composto por shoppings, galpões, imóveis residenciais, lajes corporativas etc.; e, por outro lado, ativos de dívida imobiliária, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), sendo, por isso, chamados de “fundos de papel”, podendo o fundo, ainda, investir em ambos os seguimentos, mas sempre vinculados ao mercado imobiliário.
Nos denominados “fundos de tijolo”, o administrador tem o objetivo de encontrar pessoas ou empresas interessadas em utilizar os imóveis por ele adquiridos, recebendo, em troca, uma renda mensal de aluguel, que será distribuída periodicamente aos cotistas do fundo. Nos “fundos de papel”, por outro lado, a estratégia do administrador é investir em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário (como os já mencionados LCI ou CRI), sendo o lucro do fundo, portanto, composto pelos juros e dividendos pagos por esses títulos, ou, então, da venda deles.
Assim, a rentabilidade dos FIIs (ou seja, o retorno aos seus investidores) ocorre por meio da valorização das cotas (seja pelo aumento do patrimônio do fundo, seja pela variação natural do mercado) e por meio da distribuição dos seus rendimentos (composta pela renda mensal de alugueis), sendo certo que os FIIs são obrigados a distribuir, pelo menos, 95% desse rendimento aos seus cotistas, proporcionalmente à quantidade de cotas possuídas por cada um.
Além das vantagens decorrentes de uma gestão profissional do fundo imobiliário, permitindo o acesso de investidores a empreendimentos de grande porte, os rendimentos mensais para pessoas físicas ainda podem ser livres de imposto de renda.
Apesar de todas as vantagens que podem ser observadas, esta indústria ainda está engatinhando no Brasil, seja por falta de conhecimento sobre este tipo de mercado, seja pelo lado cultural patrimonialista do brasileiro, que prefere investir em aquisição e exploração direta de bens imóveis para geração renda.
O que o investidor mais conservador deixa de observar, no entanto, é que o investimento direto em imóveis requer um desembolso inicial maior, com alto nível de burocracia para a aquisição do bem imóvel, pagamento de impostos para transmissão do bem, além do tempo despendido para a administração do imóvel, com risco de vacância e inadimplência de um rol limitado de inquilinos.
Assim, neste momento de retomada do crescimento do setor imobiliário, com juros mais baixos e inflação sob controle, o momento é propício para a valorização dos mercados de capitais, em especial, o de fundos imobiliários (FIIs), com um cenário otimista em relação a este ano de 2019.