Sendo uma dúvida muito recorrente no âmbito do Direito Civil, a questão foi novamente ratificada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, conforme recente decisão nos autos do julgamento do Recurso Especial 1.864.878/AM. Afinal, qual é a via adequada para que o comprador de um imóvel locado tome posse do bem?

Inicialmente, é importante destacar que a divergência doutrinária e jurisprudencial se estabeleceu considerando que a alienação do imóvel pelo locador durante a vigência da relação locatícia não extingue, de imediato, o contrato de locação firmado originalmente, que continuará existindo e possuindo validade.

Levando esse contexto em consideração, ressalta-se que o ordenamento jurídico brasileiro prevê duas alternativas para o comprador, quais sejam: manter-se inerte e sub-rogar-se no contrato de locação, dando continuidade à relação locatícia, ou a denunciação do contrato de locação, extinguindo-o.

Nesse sentido, é importante esclarecer que, caso não possua interesse na manutenção da relação locatícia, o adquirente do imóvel poderá, no prazo de 90 (noventa) dias, promover a denunciação do contrato de locação, excetuando-se os casos em que a locação for por tempo determinado e o instrumento contratual possuir cláusula de vigência em caso de alienação, consoante estabelecido pela inteligência do artigo 8° da Lei 8.245/91, conhecida como Lei de Locação.

Dessa forma, cumpre elucidar que a denunciação do contrato é uma das espécies de extinção unilateral do instrumento contratual por iniciativa extrajudicial de um dos contratantes, a qual se dá mediante simples declaração de vontade, configurando um direito potestativo do proprietário do imóvel. Assim, da interpretação conjunta do artigo 8° da Lei de Locação com o artigo 473 do Código Civil, compreende-se que basta a notificação extrajudicial do locatário, para que seja dado início ao prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel por parte do inquilino.

Por outro lado, nas hipóteses em que o comprador deixar transcorrer o prazo para denunciação do contrato previsto no artigo 8° da Lei de Locação, presume-se que houve a concordância tácita do comprador na manutenção da relação locatícia, ao passo que o comprador assume a posição do locador, resultando na sub-rogação de todos os seus direitos e deveres. Cabe, ainda, frisar que a sub-rogação é um instituto do Direito Civil que está expressamente disposto Código Civil de 2022, e que consiste, em poucas palavras, na substituição de um dos sujeitos da relação jurídica obrigacional, o que, no caso em comento, consiste na substituição do locador original pelo comprador.

Portanto, levando em consideração todo o exposto, é mister enfatizar que, nas hipóteses em que tenha transcorrido o prazo legal de 90 (noventa) dias sem que ocorra a desocupação do imóvel por parte do locatário, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a via processual adequada para que o comprador tome posse do imóvel é a ação de despejo, em detrimento da ação de imissão na posse. Isto ocorre pois, conforme já mencionando neste artigo, a regra geral é de que a relação locatícia continuará existindo entre o comprador e o locatário original, salvo expressa manifestação contrária por parte do adquirente, e, de acordo com o artigo 5° da Lei de Locação, independente do fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel locado é sempre a de despejo.