Por Márcia Dias
Com o intuito de reduzir a carga tributária das empresas dedicadas a incorporações imobiliárias, a Lei nº 10.931/04 instituiu o Regime Especial de Tributação – RET, possibilitando o recolhimento do IRPJ, da CSLL, da contribuição ao PIS e da COFINS sob alíquota unificada de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida.
Segundo previsto na mencionada lei, o RET é opcional e possui caráter irretratável, podendo ser aplicado às incorporações imobiliárias que atendam aos requisitos previstos naquela norma, tal como a necessidade de afetação do terreno e suas respectivas acessões, nos termos da atual redação do artigo 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64.
Nos casos de incorporações imobiliárias relativas a projetos de interesse social, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, o percentual da alíquota unificada é reduzido para 1% (um por cento), desde que se refira a unidades residenciais no valor máximo de R$ 100.000,00 (cem mil reais).
Sobre o assunto, a Receita Federal do Brasil passou a proferir soluções de consulta no sentido de que o RET apenas poderia ser aplicado às receitas decorrentes das vendas ocorridas antes da conclusão das obras, ainda que o pagamento seja posterior. Assim, para as unidades vendidas quando já concluídas, as respectivas receitas não poderiam ser tributadas pela alíquota unificada em questão.
O referido entendimento pode ser constatado, por exemplo, pela decisão proferida na Solução de Consulta Cosit nº 99001, publicada no DOU de 13/06/2018, assim como na Solução de Consulta Disit/SRRF08 nº 8025, publicada 05/04/2017.
Uma das razões que motiva o referido entendimento da Receita Federal do Brasil seria o fato de que a conclusão das obras da incorporação imobiliária extingue o patrimônio de afetação do empreendimento, motivo pelo qual não seria mais possível a aplicação do RET, já que a afetação do terreno e de suas acessões é condição imprescindível à fruição do regime especial.
Essa posição restritiva vem gerando muitas discussões entre as incorporadoras, principalmente porque, segundo o artigo 1º da Lei nº 10.931/04, a opção pelo RET é “irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”. Ou seja, o regime deveria ser aplicado a todos os imóveis, já que acarretarão em direitos e/ou obrigações do incorporador.
A matéria ainda é sensível ao setor pelo fato de que, ao iniciar um projeto de incorporação imobiliária, o incorporador precisa ter conhecimento da tributação que lhe será aplicada até mesmo para formar o preço das unidades que serão vendidas. Acontece que, por óbvio, não é possível prever se o imóvel será vendido antes ou após a conclusão da obra, de forma que a venda posterior acarretará impactos negativos ao contribuinte.
É importante que as empresas que utilizam o RET estejam atentas ao mencionado posicionamento da Receita Federal do Brasil, pois a utilização indevida do benefício (aos olhos do Fisco) poderá resultar em autuações às incorporadoras. Ainda assim, é bem provável que a matéria venha a ser objeto de discussões perante o Poder Judiciário, a quem caberá definir o assunto.
