Por Beatriz Vila Nova
Através da operação de securitização, uma empresa (seja construtora, loteadora ou incorporadora) consegue uma linha de crédito mais vantajosa ao desenvolvimento de suas atividades, antecipando o recebimento de seus créditos, com depreciação do valor total, denominada deságio.
Diferentemente de uma operação comum de empréstimo, a securitização trabalha com valores que, em tese, já pertencem à empresa, a exemplo de parcelas mensais de um contrato de compra e venda ou o aluguel mensal de um contrato de locação por tempo determinado. Por se tratar de uma antecipação de recebíveis já formalizados contratualmente, é possível a aplicação de juros mais atrativos que as linhas convencionais de financiamento.
A carteira de recebíveis será representada por uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), cedida para a empresa securitizadora, que, após avaliar se a operação é elegível, emite os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), oferecidos no mercado de valores mobiliários para aquisição por investidores. Quanto mais qualificado for o público alvo de investidores, mais simples será a operação de securitização, pois poderá contar com a dispensa de registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Os recursos obtidos dos investidores, então, serão transferidos para a securitizadora, fechando o ciclo da operação de securitização, que terá a previsão de duração variada de acordo com o valor antecipado à construtora e os vencimentos constantes da carteira de recebíveis.
A Lei de nº 9.514/1997, que regulamenta este tipo de operação, criou também o chamado “regime fiduciário”, que determina a segregação do patrimônio comum da securitizadora, para que os créditos cedidos não sejam atingidos em caso de falência da securitizadora; e a conhecida “alienação fiduciária”, como uma forma de garantia da operação, em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente à securitizadora; dispositivos estes que trouxeram enorme relevância para a segurança jurídica da securitização.
Por envolver instituições financeiras especializadas neste tipo de operação, a celebração de instrumentos complexos e uma rotina de acompanhamento bem disciplinada, somados ao desconhecimento sobre a matéria, a securitização ainda é uma modalidade de fomento pouco utilizada pelas empresas locais, apesar de todas as vantagens.
No entanto, em decorrência da atual situação do mercado imobiliário, é inegável a grande utilidade da securitização como uma alternativa segura na obtenção de financiamentos, seja para a viabilização de projetos já em andamento ou de projetos novos.
Como grande diferencial, a empresa tomadora não comprometerá o seu balanço com mais um passivo a curto prazo, já que apenas antecipará o que já foi contratado. Sob a ótica do investidor, garante o investimento em uma renda fixa, com previsão da remuneração e amortização dos títulos que estão sendo securitizados, lastreados por contratos próprios da atividade do tomador.
