A Lei nº 14.382, editada em junho de 2022, dentre outros aspectos, ocupa-se de desburocratizar o excessivo risco ao comprador em responder por dívidas imobiliárias do antigo proprietário, diante de pendência não registrada na matrícula, conforme inclusão do parágrafo 2º ao art. 54 da Lei nº 13.097/2015.
Em linhas breves, ao passar a exigir somente as documentações referentes ao pagamento dos impostos (IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de quaisquer Bens ou Direitos) e a certidão de matrícula atualizada do imóvel, eliminando a obrigatoriedade de apresentação das certidões negativas das esferas federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e de família do vendedor, a norma diminui a burocracia e os gastos nas transações imobiliárias, fornecendo mais segurança àquele comprador de boa-fé, uma vez que este somente obriga-se a compensar as dívidas do antigo proprietário, ora vendedor, se estas já se encontrarem registradas na matrícula do imóvel.
Assim sendo, o adquirente apenas precisa observar se existe algum registro, em referência às pendências jurídicas do vendedor, a partir da matrícula do bem imóvel. Ressalta-se que o responsável pelo referido registro é o terceiro que move a ação contra o vendedor do imóvel, antigo proprietário.
Concomitantemente, ainda em referência ao assunto abordado, a nova lei acaba por não só reforçar a proteção à boa-fé, mas também por contemplar decisão a assunto que tinha constante abordagem no âmbito judiciário, evitando, de certa forma, a judicialização de questões entre credores dos proprietários anteriores e os novos donos.
Contudo, importa ponderar que ainda permanece a relevância da emissão das referidas certidões negativas no processo de aquisição de um imóvel, a fim de sanar quaisquer questionamentos que possam aparecer no decorrer do processo, como também no futuro, uma vez que, apesar de não serem mais exigidas, permanece ao judiciário o critério de aplicação – ou não – da nova lei nos atuais trâmites de aquisição. Afora que a auditoria, a partir das certidões negativas do vendedor, de um modo geral, é um mecanismo essencial à negociação.
Portanto, entende-se a nova legislação como de considerável importância à renovação dos negócios imobiliários, assumindo um papel preponderante em proteger os compradores de imóveis de boa-fé. Todavia, ainda que a nova lei venha a ser bem recebida pelo judiciário, as diligências que visem avaliar a situação jurídica das negociações para aquisição de imóveis devem ser mantidas.
Confira a legislação na íntegra: Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022.
-Equipe do Direito Imobiliário
