Por: Priscila Andrade
No contexto das diretrizes orçamentárias para 2026, o Município sinaliza a continuidade da política urbana inaugurada pelo Incentivo à Reabilitação do Centro (IRCentro), voltado à promoção da habitação e do retrofit no Centro da cidade, com impactos relevantes sobre o aproveitamento do potencial construtivo, sendo de alta relevância para as incorporadoras.
Nos últimos anos, o Recife vem estruturando uma política urbana voltada à reativação do Centro Histórico, com foco na habitação e no retrofit de imóveis subutilizados. Esse movimento tem criado condições favoráveis à redução de custos de implantação e à ampliação do potencial construtivo de novos empreendimentos, ao mesmo tempo em que incentiva a reocupação residencial de áreas centrais da cidade, tradicionalmente esvaziadas.
Com a aprovação da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife (LPUOS) em 2025 e a regulamentação do IRCentro pelo Decreto nº 39.330/2025, projetos habitacionais e de reabilitação nos bairros do Recife, Santo Antônio, São José e Boa Vista passaram a gerar potencial construtivo adicional. Esse potencial pode ser utilizado diretamente ou negociado no mercado para ampliar ou viabilizar empreendimentos em áreas consolidadas, como Boa Viagem, Encruzilhada e setores da Zona de Reestruturação Urbana 1 (ZRU 1), permitindo construção acima do coeficiente básico previsto na LPUOS.
Na prática, o modelo estabelece uma lógica integrada de desenvolvimento urbano: investimentos realizados no Centro funcionam como área geradora de créditos construtivos, que ampliam a viabilidade econômica de projetos localizados em zonas de alta demanda imobiliária. Para as incorporadoras, isso permite combinar estratégias, unindo projetos de retrofit ou habitação no Centro com empreendimentos de maior porte em áreas consolidadas do mercado.
A política municipal buscou priorizar a habitação, especialmente a Habitação de Interesse Social (HIS), que oferece os maiores multiplicadores: até 3 m² de crédito construtivo para cada 1 m² reformado no Centro. Esse instrumento melhora a viabilidade econômica dos projetos centrais e amplia o retorno em empreendimentos localizados em zonas de alta demanda, que utilizam esses créditos.
Além do ganho construtivo, o modelo também reduz custos diretos. O Decreto nº 39.330/2025 (IRCentro) viabiliza a isenção de ITBI nas operações de compra e venda dos créditos construtivos entre particulares, criando um mercado mais líquido e menos oneroso para a circulação desses créditos. Projetos de retrofit e habitação no Centro também podem acessar incentivos fiscais municipais, incluindo redução ou isenção de IPTU, especialmente quando localizados em Zonas Especiais de Preservação Histórico Cultural (ZEPH), enquadrados como Imóveis Especiais de Preservação (IEP), e destinados para Habitação de Interesse Social.
Um ponto importante é que o modelo também oferece bastante segurança e transparência, tendo em vista que a geração e utilização dos créditos são formalizados por meio do certificado de equivalência de potencial adicional (CEPCA), que reconhece o potencial gerado a partir da intervenção no Centro, e do certificado de aquisição de potencial construtivo adicional (CAPCA), que comprova seu uso em empreendimentos localizados nas áreas receptoras.
Com o amparo da LDO 2026, o Recife sinaliza continuidade dessa política urbana no planejamento orçamentário municipal, contribuindo para maior previsibilidade institucional ao setor imobiliário. Para incorporadoras, oferece um ambiente mais oportuno para a redução de riscos, ampliando as possibilidades de rentabilidade e diversificação de estratégias, por meio da combinação de projetos no Centro com empreendimentos em áreas consolidadas da cidade.
