A dinâmica do mercado tem produzido transformações e importantes inovações a respeito da possibilidade da tokenização da propriedade imobiliária.
Para a International Organization of Securities Commissions (IOSCO), a tokenização é “o processo de representar digitalmente um ativo ou propriedade de um ativo”. A criação de direitos ou créditos no meio digital, através da tecnologia blockchain, tem sido conhecida como tokenização.
Em referência ao assunto abordado, temos o recente pronunciamento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, por meio do Provimento 38/21 da a Corregedoria-Geral da Justiça (CGJ), o qual regulamentou a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis por tokens, bem como o respectivo registro imobiliário.
A escritura pública que motivou a CGJ do Rio Grande do Sul a editar o referido provimento remete à permuta de um imóvel por um token criado através de smart contract na rede principal do Ethereum (main network), tendo sido lavrada em 18 de maio de 2021.
O modelo de tokenização imobiliária proposto pela empresa Netspaces, permutante no ato originário do processo, foi o seguinte:
- O proprietário acessa o site da empresa e solicita a digitalização do imóvel de sua propriedade;
- O proprietário e a empresa assinam uma escritura de permuta, pela qual a empresa recebe a propriedade do imóvel, que se transformará em propriedade digital;
- Neste ato, o proprietário paga o ITBI devido ao município e os custos da escritura;
- A seguir, o proprietário paga os custos do registro da escritura no cartório de imóveis. Feito o registro, a mencionada empresa adquire a propriedade efetiva do imóvel;
- Uma vez “digitalizado” o imóvel, a empresa registra a transação e a propriedade digital na blockchain em nome do antigo proprietário, o qual terá apenas a propriedade digital, representada por um token.
Ainda de acordo com o modelo proposto, após a “digitalização da propriedade”, o dono do imóvel digital e, por conseguinte, detentor do token que representa essa sua qualidade no ambiente virtual, pode aliená-lo a terceiros, desde que as transações sejam realizadas dentro da plataforma da Netspaces, conforme artigos 33 e 34 do regulamento supracitado.
Além disso, remanesce ao proprietário digital uma relação possessória sobre a propriedade real, regida pelas disposições do Código Civil. Logo, o direito de usar o imóvel em propriedade digital poderá ser exercido pelo proprietário digital ou, de acordo com a sua vontade, por terceiros, a título gratuito ou oneroso.
Não obstante, a faculdade de fruir do imóvel em propriedade digital pertence ao proprietário digital, o qual poderá transferi-lo em caráter não definitivo a quem queira, a título gratuito ou oneroso.
As vantagens da tokenização imobiliária são inegáveis: possibilitam o fracionamento do valor patrimonial permitindo ao investidor um baixo valor de entrada, permitem a diversificação dos ativos, pois um token pode estar vinculado a diversos imóveis (residenciais, comerciais, industriais etc.). Outras vantagens são a liquidez imediata e a eficiência de custos decorrente da automação e dispensa de intermediários.
Por fim, é notória a importância que a CVM e o Banco Central regulamentem a tokenização de ativos imobiliários. O mercado imobiliário global é imenso, com valor estimado em US$ 280 trilhões. A tokenização dará acesso, fluidez, liquidez e amplo acesso a pequenos investidores a este mercado.
Confira na íntegra: Provimento nº 38/2021 e Regulamento da Propriedade Digital V0.5.
