No último dia 13 de agosto de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é decenal a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora ou construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel.
O REsp 1.897.867, recurso afetado pela sistemática dos recursos repetitivos para servir de paradigma do Tema 1099/STJ, tem origem no Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE) e abordou discussão que tem a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora como causa de pedir do pedido de restituição da comissão de corretagem. Segundo o colegiado, o prazo deve ser contado desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da incorporadora em restituir o valor pago.
Ainda segundo o relator, o ministro Humberto Martins, a tese fixada se diferencia daquela disposta no Tema 938/STJ em que se determinou a prescrição trienal quando a causa de pedir era a abusividade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
No caso que representou a controvérsia, os promitentes compradores, celebraram promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária em setembro de 2011, com previsão de entrega em fevereiro de 2015. A referida unidade, porém, não foi entregue na data aprazada, tampouco no curso do prazo de tolerância, tendo os demandantes, então, ajuizado ação em janeiro de 2015, na qual pleitearam a resolução do contrato, com a consequente restituição das parcelas pagas, inclusive a comissão de corretagem.
O relator, defendeu ainda que a jurisprudência vem se alinhando no sentido de aplicar a prescrição decenal quando a devolução da corretagem se baseia na resolução do contrato por culpa da incorporadora ou construtora, pois o indébito tem causa jurídica no contrato, afastando a caracterização de enriquecimento sem causa.
Destacou, ainda, que não se trata de enriquecimento sem causa ou reparação civil extracontratual, mas de pretensão fundada em vínculo contratual rompido, motivo pelo qual se aplicaria a prescrição decenal.
Nesse sentido, conclui-se que é cabível a condenação da incorporadora e/ou construtora a restituir a comissão de corretagem tanto na hipótese de corretagem para a venda (com cláusula de transferência da obrigação ao consumidor) quanto na hipótese de corretagem para a compra, sendo a eficácia restituitória o fundamento da primeira e a responsabilidade civil contratual o fundamento da segunda.
Tratando de hipótese diferente daquela abordada pelo Tema 938, que fixou prazo prescricional de três anos quando se discute a abusividade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, a nova tese pode preocupar as incorporadoras e construtoras, inclusive porque a extensão do lapso temporal de responsabilização por 10 anos poderá significar assumir contingências de obras já entregues há anos. Diante desse cenário, é essencial que incorporadoras e construtoras estejam atentas ao risco de responsabilização, que pode incluir, inclusive, a devolução de valores pagos a título de comissão ao corretor que intermediou a negociação, reforçando a importância de uma gestão preventiva e de estratégias jurídicas adequadas.
