Por: Luís Rocha
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que construtoras podem reter integralmente os valores pagos para a personalização de imóvel em caso de rescisão do contrato por iniciativa do adquirente.
O caso (REsp 2.163.008) envolveu a compra de um apartamento em São Paulo, firmada após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, em que os compradores alegaram que, devido aos impactos da pandemia e ao aumento do custo da obra medido pelo INCC, não conseguiram cumprir o contrato. Na Justiça, pediram a devolução de 90% do que já havia sido pago.
Nesse sentido, a construtora defendeu que poderia reter 50% do valor total, com base na lei, pois o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação (sistema jurídico que separa os bens e recursos de um projeto imobiliário para protegê-lo e que, nos casos de desistência do comprador, permite retenção maior). Além disso, sustentou que tinha direito de ficar com todo o valor gasto na personalização do imóvel, já que se tratava de modificações específicas para os compradores.
O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que não havia prova da existência do patrimônio de afetação e, por isso, limitou a retenção a 25% do valor total pago, incluindo os gastos com personalização. Para os desembargadores, a construtora poderia revender a unidade no mesmo estado, sem prejuízo.
No STJ, a ministra Maria Isabel Gallotti discordou em parte dessa decisão. Ela manteve o limite de 25% sobre o valor pago pelo imóvel, mas reconheceu que devolver os valores pagos para personalização do imóvel representaria enriquecimento sem causa do comprador e violaria os princípios da razoabilidade e proporcionalidade previstos na legislação. O entendimento foi acompanhado pelos ministros Raul Araújo e João Otávio de Noronha, formando a maioria.
Desse modo, com a decisão, a construtora poderá reter a totalidade dos valores pagos para a personalização da unidade, não devendo ser devolvidos em caso de rescisão contratual provocada pelo comprador.
