Por: Gabriel Pimentel
O Superior Tribunal de Justiça vem proferindo decisões relevantes sobre a execução de créditos garantidos por alienação fiduciária de imóveis, especialmente no que diz respeito às opções disponíveis ao credor para a satisfação do débito. Em julgados recentes, a Corte firmou entendimento no sentido de que a existência de garantia fiduciária não impõe, de forma absoluta, a adoção do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e posterior leilão do imóvel, sendo possível ao credor optar pela execução judicial da obrigação, desde que presentes os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título.
A orientação reafirma a autonomia do credor na definição da estratégia de cobrança, permitindo a utilização de mecanismos judiciais quando considerados mais adequados ao caso concreto. A alienação fiduciária, portanto, não se limita ao rito extrajudicial previsto na legislação específica, mas se insere em um sistema mais amplo de tutela do crédito, que admite diferentes caminhos para a sua efetivação.
Em paralelo, o Tribunal também tem enfatizado a importância do cumprimento rigoroso dos requisitos formais para a validade e eficácia da garantia fiduciária. Entre eles, destaca-se a necessidade de registro do contrato na matrícula do imóvel, etapa essencial para a constituição da propriedade fiduciária. A ausência dessa formalidade impede a utilização do procedimento extrajudicial próprio da Lei nº 9.514/1997, o que pode comprometer a estratégia de recuperação do crédito e gerar impactos relevantes para as partes envolvidas.
Outro ponto enfrentado pela jurisprudência diz respeito às alterações legislativas que disciplinam o procedimento de consolidação da propriedade e os direitos do devedor fiduciante. Nesse contexto, foi reforçada a necessidade de observância do prazo legal para purgação da mora após a intimação do devedor, etapa que antecede a consolidação do imóvel em nome do credor. Não ocorrendo a regularização do débito nesse período, a transferência da titularidade tende a se manter, restando ao devedor, em regra, apenas direitos residuais previstos em lei, como a possibilidade de preferência na aquisição do bem em eventual alienação.
O conjunto dessas decisões revela um movimento jurisprudencial voltado ao fortalecimento da segurança jurídica nas operações imobiliárias e financeiras. Ao mesmo tempo em que amplia as alternativas para recuperação do crédito, o STJ reforça a necessidade de atenção ao cumprimento das formalidades legais e registrais, cuja ausência pode inviabilizar procedimentos extrajudiciais e alterar significativamente a condução da cobrança.
Para credores, devedores e operadores do direito, os precedentes sinalizam a importância do planejamento contratual e da adequada formalização das garantias, bem como da análise estratégica sobre o meio mais eficiente para a satisfação do crédito, seja pela via judicial ou extrajudicial, conforme as particularidades de cada situação.
