Por Beatriz Vila Nova
Sancionada pelo então presidente Michel Temer, sem nenhum veto, a Lei de nº 13.786/2018 (“Lei dos Distratos”) foi publicada na edição de sexta-feira, dia 28 de dezembro de 2018, do Diário Oficial da União, regulamentando o chamado “distrato imobiliário”, tendo entrado em vigor já na data de sua publicação.
O novo texto legal, em síntese, estabelece alterações na Lei de Incorporação (Lei de nº 4.591/1964) e na Lei de Loteamento (Lei de nº 6.766/1979), de maneira a trazer maior segurança jurídica às relações comerciais entre as construtoras e os adquirentes de unidades imobiliárias.
De acordo com a nova Lei, os contratos celebrados com os adquirentes de unidades imobiliárias, integrantes de Incorporação Imobiliária ou de Loteamento, deverão ser iniciados por quadro-resumo, contendo o preço total a ser pago pelo imóvel, o valor referente à corretagem, os índices de correção monetária, além das consequências do desfazimento do contrato, dentre outros pontos elencados na referida Lei, sendo certo que, em caso de omissão sobre os pontos necessários, poderá ser caracterizada justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
Além disso, ganharam maior destaque as disposições que tratam acerca da penalidade para os casos de rescisão injustificada de compra e venda, que, nas incorporações, passa a ser de multa de até 25% sobre os valores pagos pelos adquirentes, com possibilidade de, no caso de Patrimônio de Afetação, chegar a 50%, além de, na hipótese do adquirente ter recebido a posse do imóvel, ser devida a cobrança de taxa de fruição mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. No caso do Loteamento, a penalidade será limitada a 10% do valor atualizado do contrato, com taxa de fruição mensal de 0,75%.
A nova legislação determina, ainda, que o atraso de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel vendido na planta não gerará ônus para a construtora. Se, por outro lado, o atraso for maior que o período de 180 dias, o comprador poderá desfazer o negócio, com direito ao ressarcimento integral dos valores já pagos, além de multa prevista no contrato, em até 60 dias contados da rescisão contratual. Na hipótese de manter o contrato, poderá receber indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
Apesar de muito criticadas por alguns defensores do Direito Consumerista, fato é que as alterações ajustadas pela nova Lei dos Distratos, ao definirem os riscos e penalidades a que as construtoras e os loteadores estão sujeitos, proporcionam maior segurança jurídica à relação entre as partes e, consequentemente, impulsionam a retomada do crescimento da indústria da construção civil.
