A alienação fiduciária é uma das garantias reais mais seguras, motivo pelo qual é amplamente adotada pelas instituições que fazem parte do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), bem como pelas Cooperativas de Crédito e pelas Administradoras de Consórcio de Imóveis. Entre particulares, também é viável, contudo, a sua formalização deve ser feita por meio de instrumento público.
Esse foi o entendimento adotado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em 05 de junho de 2024, que modificou o Código de Normas Nacional, através do Provimento nº 172/2024, incluindo uma previsão explícita sobre o assunto. Antes dessa decisão definitiva do CNJ, havia divergências interpretativas entre os Estados. Em Minas Gerais, por exemplo, a alienação fiduciária entre particulares só poderia ser feita por meio escritura pública, enquanto em São Paulo era permitida por meio de instrumento particular.
Dessa forma, a possibilidade de formalizar a alienação fiduciária, por instrumento particular, passou a ser exclusiva para os participantes do SFI e do SFH, bem como para as Cooperativas de Crédito e para as Administradoras de Consórcio de Imóveis. Considerando que as exceções devem ser interpretadas de maneira restritiva, a regra geral é a utilização de escritura pública para transações imobiliárias que envolvam valores superiores a 30 salários mínimos.
A respeito desse tema, o CNJ já havia se pronunciado, em 09 de agosto de 2023, por meio do Procedimento de Controle Administrativo nº 0000145-56.2018.2.00.0000, afirmando que a lavratura de escritura pública é indispensável para a realização de alienações fiduciárias por organizações que não integram o SFI e o SFH.
Vale destacar que a Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP), através do Provimento nº 21/2024, estabeleceu que no Estado, os contratos de alienação fiduciária celebrados por instrumento particular, antes da vigência do Provimento nº 172/2024 do CNJ, serão admitidos com força de escritura pública, mesmo que formalizados por particulares.
Em linhas gerais, portanto, a consequência mais relevante dessa decisão do CNJ é o aumento considerável dos custos associados às transações e operações garantidas por alienação fiduciária. Além disso, os procedimentos necessários para a lavratura e registro de escrituras públicas tendem a ser mais burocráticos e demorados, mas argumenta o CNJ que dada decisão traz mais segurança jurídica para o setor imobiliário, além da uniformização da prática entre os tribunais estaduais.
Confira na íntegra a decisão: CN-CNJ. Pedido de Providências n. 0008242-69.2023.2.00.0000, Relator Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão, julgada em 05/06/2024.
