Por Thiago Jacobovitz Menezes
Com origem no antigo Direito Romano, o instituto do patrimônio de afetação foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro através da Medida Provisória nº 2.221/2001, seguida da Lei nº 10.931/2004, após a grande repercussão da falência, em 1999, da então maior construtora do país.
Nada mais é que a segregação de um patrimônio, diferenciado em razão de sua finalidade, qual seja, a construção de um empreendimento imobiliário específico e entrega das unidades imobiliárias autônomas resultantes aos respectivos adquirentes.
O regime de patrimônio de afetação pode ser atribuído a empreendimento imobiliário em regime de incorporação, apartando o terreno, as construções, receitas, bens e direitos daquela obra do patrimônio comum da construtora. Por responderam por dívidas e obrigações vinculadas tão somente àquela incorporação, os recursos recebidos somente serão a ela destinados.
Criado como uma garantia aos adquirentes de unidades imobiliárias futuras em construção sob o regime incorporação, o instituto tornou-se um grande respaldo para a credibilidade das construtoras e para toda a função social da atividade, ao trazer maior segurança quanto à conclusão da construção, recolhimento de impostos, pagamento dos encargos trabalhistas e previdenciários.
De forma não rara, o instituto é confundido com as Sociedades de Propósito Específico (SPE’s), constituídas para desenvolvimento de determinado empreendimento com blindagem patrimonial das demais empresas do grupo econômico. No entanto, o patrimônio da SPE pode ser atingido na hipótese de desconsideração de autonomia pela controladora, o que não é admitido no patrimônio de afetado, respondendo o incorporador pelos prejuízos que causar.
Outras leis trazem benefícios que estimulam a utilização do regime de patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias como, por exemplo, o regramento especial de tributação e a possibilidade de aplicação de um maior percentual de retenção, pela incorporadora, sobre os valores a serem devolvidos aos adquirentes que deram causa à rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel.
Porém em que pesem as suas, quase, duas décadas de existência e toda a segurança que representa à construção e aos adquirentes, o instituto do patrimônio de afetação ainda é pouco utilizado, por depender de opção da incorporadora, que, muitas vezes, prefere a maior flexibilidade de utilização de recursos provenientes de seus empreendimentos imobiliários.
